Wenn ein Bauprojekt ins Stocken gerät, etwa weil der Bauträger insolvent wird, stehen Wohnungskäufer oft vor einem Trümmerhaufen. In solchen Fällen stellt sich die schwierige Frage, wer eigentlich für die Fertigstellung der Anlage verantwortlich ist. Muss jeder Eigentümer seine eigene Wohnung auf eigene Kosten zu Ende bauen, oder ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Pflicht, das Gebäude als Ganzes bewohnbar zu machen? Mit einer wegweisenden und pragmatischen Entscheidung vom 27. Februar 2026 hat der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 219/24) hier für deutlich mehr Klarheit gesorgt und die Rechte der betroffenen Eigentümer gestärkt.
Im Kern des zu Grunde liegenden Rechtsstreits ging es um eine Wohnanlage, in der die Dachgeschosswohnungen lediglich im Rohbauzustand verblieben waren. Die betroffenen Eigentümer verlangten von der Gemeinschaft, dass nicht nur das Dach und die tragenden Außenwände fertiggestellt werden, sondern auch die Innenwände, die Elektroinstallationen unter Putz sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsanlage inklusive der Heizkörper. Die Gemeinschaft weigerte sich mit dem Argument, dass dies alles zum Sondereigentum gehöre und somit Privatsache der jeweiligen Wohnungsbesitzer sei.
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser engen Sichtweise deutlich. Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass der Anspruch auf eine „erstmalige plangerechte Herstellung“ der Wohnanlage weit über das bloße Gemeinschaftseigentum hinausgeht. In der besonderen Situation eines steckengebliebenen Baus kann ein Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass seine Einheit in einen Zustand versetzt wird, der eine normale Nutzung überhaupt erst ermöglicht. Dazu gehören nach Ansicht des Gerichts zwingend auch die nichttragenden Innenwände in verputzter Form, die grundlegende Elektroinstallation im Mauerwerk sowie die Anbindung an die zentrale Wärmeversorgung.
Die Begründung des Gerichts ist dabei ebenso pragmatisch wie rechtlich fundiert. Eine strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sei in der Bauphase kaum sinnvoll. Wenn die Gemeinschaft ohnehin das Dach, den Estrich und die tragenden Wände errichten muss, ist es bautechnisch nur folgerichtig, die Innenwände und die grundlegenden Leitungen im selben Arbeitsgang mitzuerledigen. Dies vermeidet unnötige Schnittstellenprobleme und stellt sicher, dass beispielsweise die Heizkörper auch technisch mit der zentralen Anlage kompatibel sind. Ein vollständiger Innenausbau, etwa das Fliesen von Bädern oder der Einbau von Küchen, bleibt hingegen weiterhin die private Aufgabe des jeweiligen Eigentümers.
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft die Frage, ob man bereits während der Bauphase Änderungen am ursprünglichen Plan beschließen kann. Im konkreten Fall wollten die Eigentümer zusätzliche Dachfenster einbauen lassen, die so nicht im ursprünglichen Aufteilungsplan standen. Der BGH stellte klar, dass solche baulichen Veränderungen bereits vor der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes beschlossen oder gestattet werden können. Es wäre wirtschaftlich unsinnig, erst den alten Plan exakt umzusetzen, nur um das fertige Dach kurz darauf für neue Fenster wieder aufzureißen. Solange andere Eigentümer dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt werden, haben die Bauwilligen einen Anspruch darauf, dass solche Modernisierungen direkt in den Bauprozess integriert werden.
Für die Praxis bedeutet dieses Urteil eine enorme Erleichterung für Käufer von Neubauwohnungen, die von einer Bauträgerinsolvenz betroffen sind. Sie können nun die Gemeinschaft in die Pflicht nehmen, das Gebäude bis zu einem bewohnbaren Grundzustand fertigzustellen. Zwar müssen die Kosten für die Arbeiten innerhalb der Wohnung von den jeweiligen Eigentümern getragen werden, doch die Organisation und Durchführung liegt in der Hand der Gemeinschaft. Damit wird verhindert, dass einzelne Wohnungen als Bauruinen das gesamte Objekt entwerten.
Haben auch Sie Fragen zum Thema Wohnungseigentum? Sprechen Sie mich gerne an.
Rechtsanwältin Elke Lichtenecker
Dieser Artikel wurde mit Hilfe von KI erstellt.