Wenn ein Bauprojekt ins Stocken ger\u00e4t, etwa weil der Bautr\u00e4ger insolvent wird, stehen Wohnungsk\u00e4ufer oft vor einem Tr\u00fcmmerhaufen. In solchen F\u00e4llen stellt sich die schwierige Frage, wer eigentlich f\u00fcr die Fertigstellung der Anlage verantwortlich ist. Muss jeder Eigent\u00fcmer seine eigene Wohnung auf eigene Kosten zu Ende bauen, oder ist die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer in der Pflicht, das Geb\u00e4ude als Ganzes bewohnbar zu machen? Mit einer wegweisenden und pragmatischen Entscheidung vom 27. Februar 2026 hat der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 219\/24) hier f\u00fcr deutlich mehr Klarheit gesorgt und die Rechte der betroffenen Eigent\u00fcmer gest\u00e4rkt.<\/p>\n\n\n\n
Im Kern des zu Grunde liegenden Rechtsstreits ging es um eine Wohnanlage, in der die Dachgeschosswohnungen lediglich im Rohbauzustand verblieben waren. Die betroffenen Eigent\u00fcmer verlangten von der Gemeinschaft, dass nicht nur das Dach und die tragenden Au\u00dfenw\u00e4nde fertiggestellt werden, sondern auch die Innenw\u00e4nde, die Elektroinstallationen unter Putz sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsanlage inklusive der Heizk\u00f6rper. Die Gemeinschaft weigerte sich mit dem Argument, dass dies alles zum Sondereigentum geh\u00f6re und somit Privatsache der jeweiligen Wohnungsbesitzer sei.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser engen Sichtweise deutlich. Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass der Anspruch auf eine \u201eerstmalige plangerechte Herstellung\u201c der Wohnanlage weit \u00fcber das blo\u00dfe Gemeinschaftseigentum hinausgeht. In der besonderen Situation eines steckengebliebenen Baus kann ein Eigent\u00fcmer von der Gemeinschaft verlangen, dass seine Einheit in einen Zustand versetzt wird, der eine normale Nutzung \u00fcberhaupt erst erm\u00f6glicht. Dazu geh\u00f6ren nach Ansicht des Gerichts zwingend auch die nichttragenden Innenw\u00e4nde in verputzter Form, die grundlegende Elektroinstallation im Mauerwerk sowie die Anbindung an die zentrale W\u00e4rmeversorgung.<\/p>\n\n\n\n
Die Begr\u00fcndung des Gerichts ist dabei ebenso pragmatisch wie rechtlich fundiert. Eine strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sei in der Bauphase kaum sinnvoll. Wenn die Gemeinschaft ohnehin das Dach, den Estrich und die tragenden W\u00e4nde errichten muss, ist es bautechnisch nur folgerichtig, die Innenw\u00e4nde und die grundlegenden Leitungen im selben Arbeitsgang mitzuerledigen. Dies vermeidet unn\u00f6tige Schnittstellenprobleme und stellt sicher, dass beispielsweise die Heizk\u00f6rper auch technisch mit der zentralen Anlage kompatibel sind. Ein vollst\u00e4ndiger Innenausbau, etwa das Fliesen von B\u00e4dern oder der Einbau von K\u00fcchen, bleibt hingegen weiterhin die private Aufgabe des jeweiligen Eigent\u00fcmers.<\/p>\n\n\n\n
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft die Frage, ob man bereits w\u00e4hrend der Bauphase \u00c4nderungen am urspr\u00fcnglichen Plan beschlie\u00dfen kann. Im konkreten Fall wollten die Eigent\u00fcmer zus\u00e4tzliche Dachfenster einbauen lassen, die so nicht im urspr\u00fcnglichen Aufteilungsplan standen. Der BGH stellte klar, dass solche baulichen Ver\u00e4nderungen bereits vor der endg\u00fcltigen Fertigstellung des Geb\u00e4udes beschlossen oder gestattet werden k\u00f6nnen. Es w\u00e4re wirtschaftlich unsinnig, erst den alten Plan exakt umzusetzen, nur um das fertige Dach kurz darauf f\u00fcr neue Fenster wieder aufzurei\u00dfen. Solange andere Eigent\u00fcmer dadurch nicht \u00fcberm\u00e4\u00dfig beeintr\u00e4chtigt werden, haben die Bauwilligen einen Anspruch darauf, dass solche Modernisierungen direkt in den Bauprozess integriert werden.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr die Praxis bedeutet dieses Urteil eine enorme Erleichterung f\u00fcr K\u00e4ufer von Neubauwohnungen, die von einer Bautr\u00e4gerinsolvenz betroffen sind. Sie k\u00f6nnen nun die Gemeinschaft in die Pflicht nehmen, das Geb\u00e4ude bis zu einem bewohnbaren Grundzustand fertigzustellen. Zwar m\u00fcssen die Kosten f\u00fcr die Arbeiten innerhalb der Wohnung von den jeweiligen Eigent\u00fcmern getragen werden, doch die Organisation und Durchf\u00fchrung liegt in der Hand der Gemeinschaft. Damit wird verhindert, dass einzelne Wohnungen als Bauruinen das gesamte Objekt entwerten.<\/p>\n\n\n\n
Haben auch Sie Fragen zum Thema Wohnungseigentum? Sprechen Sie mich gerne an.<\/p>\n\n\n\n
Rechtsanw\u00e4ltin Elke Lichtenecker<\/p>\n\n\n\n
\nDieser Artikel wurde mit Hilfe von KI erstellt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n
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